29th March 2026
Edinburgh Institute of Diplomacy and Economics Briefings
-トランプが引き上げるエネルギー価格とJREIT投資の魅力。
Trump-driven rising energy prices and the appeal of J-REIT investments.
①トランプはリアリズムではない
・明確な国益に基づいた外交ではない。
・実利のためなら敵対的大国との協力も厭わない。
・抑制に欠ける。
＊外交の真骨頂は深慮であるがトランプ外交には存在しない。
① Trump’s approach is not based on realism
・His diplomacy is not based on clear national interests.
・He has no qualms about cooperating with hostile superpowers if it serves his own interests.
・He lacks restraint.
＊The essence of diplomacy lies in deep consideration, yet this is absent from Trump’s diplomacy.
②アメリカの経済戦略外交（トランプ以降に流れは加速）
・9・11以降に経済制裁を濫発している。
・脱ドル化の進展。
ー＞ドル制裁の効果の希薄化
・トランプによる国際体制のDivisionが進み制裁レジームは崩壊しやすい状況。
・原油制裁は希少性を考えると政策目的は達成しにくい。
（経済的にはダメージを与えることはできる）
・正統性に欠ける。
・技術進展による制裁網を掻い潜る方法の増加。
ー>Defectorが出やすい状況。
＊歴史的に経済制裁が成功したのは経済的なダメージではなく国際的な政治的な孤立感が高まったときである。
（韓国の核開発や南アフリカに対するアメリカの制裁強化）
＜世界の外貨準備におけるドルのシェアの低下＞
Sources: International Monetary Fund, DWS Investment GmbH as of 06/30/24.
https://www.dws.com/en-jp/insights/cio-view/macro/de-dollarization-vision-reality/
② US economic strategy and diplomacy (a trend that has accelerated since Trump)
・Since 9/11, economic sanctions have been imposed indiscriminately.
・Acceleration of de-dollarisation.
→ Diminishing effectiveness of dollar-based sanctions
・The Trump-producing ‘’Division’’ of the international order has progressed, creating a situation where the sanctions regime is prone to collapse.
・Given the scarcity of crude oil, sanctions are unlikely to achieve their policy objectives.
(Although this economic teeth can inflict economic damage)
・Lack of legitimacy.
・Increasing methods to circumvent the sanctions network due to technological advances.
→ A situation where defectors are likely to emerge.
* Historically, economic sanctions have succeeded not because of economic damage, but when a sense of international political isolation has intensified.
(e.g. South Korea’s nuclear development during the Cold War and the US’s tightening of sanctions against South Africa)
③イラン攻撃の背景
・エプスタイン事件や関税政策違憲等による国内失策。
・ベネズエラのマドゥロ前大統領拘束の成功体験。
・イスラエル支援
ーアメリカの内部にイスラエル国家がある。
③ The Background to the Attack on Iran
・Domestic missteps, such as the Epstein affair and the ruling that tariff policies were unconstitutional.
・The success of the operation to detain former Venezuelan President Maduro.
・Support for Israel
—There is a de facto state of Israel within the United States.
④イラン攻撃はなぜ失敗したのか
・国家をまとめていて交渉が可能だった国家リーダーを暗殺した。
ーイランは強硬なシーア派。Rally around the flag効果で国内結束。
ー＞信頼性が高い交渉相手を失う。
・主権国家に対する侵害。
ー正統性がない。他国は協力しない。既に規範重視のヨーロッパと商業主義で恣意的なトランプ外交の間で同盟間で亀裂が生じていた。
ー＞イランは侵略に対する自衛権行使の権利がある。
・戦争形態の変遷
ー技術進展により安価なドローン攻撃が可能。
・金融市場に悪影響であり、ドライブシーズンを前にガソリン価格が上がることは国内の支持率低下を招く。
ー＞トランプがTACOを行うことでイランはトランプの弱点を知っている。
・中東でイランにはエネルギー価格を押し上げることができる代理勢力を持つ。
・イスラム連合のターゲットとして中東には多くのアメリカの基地がある。
ー距離的に近いためターゲットを絞った’’Smart warfare’’が可能
＜中東でのイランの代理勢力＞
New Yotk Times
https://share.google/NvFamPG51TvcuPRCq
＜中東における米軍の存在＞
Where U.S. Troops Are Based In The Middle East
https://www.statista.com/chart/9727/where-us-troops-are-based-in-the-middle-east/?srsltid=AfmBOorj-3ACh7SsGSZngAU3x6ORRnf-ffKk4jZY-YEjOA37dgOtRhbf
＜アメリカの大統領支持率とガソリン価格の逆相関＞
https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/1532673X251325458
④ Why did the attack on Iran fail?
・The Trump regime assassinated a national leader who had united the country and was open to negotiation with a rather credibility
— Iran is a hardline Shia state. The ‘rally round the flag’ effect strengthened domestic unity.
— > They lost a highly credible negotiating partner.
・An infringement upon a sovereign state.
—Lacks legitimacy. Other nations will not cooperate. A rift had already emerged within the alliance between norm-oriented Europe and commercialism-driven Trump’s arbitrary TACO diplomacy.
—> Iran has the right to exercise its right to self-defence against aggression.
・The Evolution of Warfare
—Technological advances have made cheap drone attacks possible.
・This has a negative impact on financial markets, and a rise in petrol prices ahead of the driving season will lead to a drop in domestic approval ratings.
→ By engaging in ‘TACO’, Iran is now aware of Trump’s vulnerabilities.
・In the Middle East, Iran possesses proxy forces capable of driving up energy prices.
・As a target for the ‘’Islamic Coalition,’’ there are many American bases in the Middle East.
・Due to the proximity, targeted ‘smart warfare’ is possible.
⑤戦争終結へ
・アメリカは金融市場の混乱を防ぐために早期撤退したい。イランは有利な交渉立場を利用しながら早期停戦を望んでいるはず。
（イランの通常兵器能力はアメリカ・イスラエルには圧倒的に劣る。）
・イランにとってアメリカは信頼できない。交渉成功のための仲介役としてトランプはヨーロッパ、中国とロシアにも頼る必要がある。
（ただヨーロッパはもはやトランプの言う事は聞かないであろう。）
＊最大のリスクはイランの代理勢力のイスラエル再襲撃
⑤ Towards an End to the War
・The US wishes to withdraw early to prevent turmoil in the financial markets. Iran is likely hoping for an early ceasefire whilst capitalising on its advantageous negotiating position.
(Iran’s conventional military capabilities are vastly inferior to those of the US and Israel.)
・Iran does not trust the US. To ensure the success of negotiations, Trump will need to rely on Europe, China and Russia as mediators.
(However, Europe is unlikely to heed Trump’s words any longer.)
* The greatest risk is an assault on Israel by Iran’s proxies.
⑥投資戦略
・アメリカの株価は低迷している。
・日経はドバイ原油の急騰と高市政権の安定性の基でボラティリティが極度に高い。
ー＞JREITはNAV倍率から見ても大きなイールドスプレッドからみても割安。
日本株に比べボラティリティが低い。LTV（有利子負債倍率）は健全な水準である。
ー＞ポートフォリオにディフェンシブ性も高いJREITを組み込むべき。
＊他の安全資産や’’平和資産’’は言うまでもない。
＜世界の株価チャートーアメリカは低迷、日本株は急騰＞
参照 Bloogberg
＜日経ボラティリティ指数は高止まり＞
https://www.bloomberg.com/jp/news/articles/2026-02-12/TA8JNVT96OSG00
＜東証REIT指数とTOPIXのボラティリティ比較ーJREITは安定して推移＞
地政学リスクの拡大がJ-REIT市場に与える影響とは
https://media.monex.co.jp/articles/-/28955
＜JREITのNAV倍率ー割安＞
＜割安なJREIT>
日経新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB24CF80U5A021C2000000/
＜J-REITのLTV（有利子負債倍率）はすべて55%未満で財務の健全性は高い＞
参照 不動産証券化協会
https://j-reit.jp/market/10.html
＜主要国REITと10年国際利回りの比較ー利回り格差縮小からJREIT価格が上昇する余地がある＞
参照 Nomuraウェルスタイル
https://www.nomura.co.jp/wealthstyle/article/0528/
⑥ Investment strategy
・US share prices are sluggish.
・The Nikkei is experiencing extremely high volatility due to the surge in Dubai crude oil prices and confidence in the stability of the Takaichi administration.
→ J-REITs are undervalued, as evidenced by both their NAV multiples and significant yield spreads.
They exhibit lower volatility compared to Japanese equities. Their LTV remains at a healthy level.
→ J-REITs, which offer high defensive qualities, should be incorporated into portfolios.
* Other safe-haven assets and ‘peace assets’ should be incorporated without saying.